Главная страница 1
скачать файл


I МЕЖРЕГИОНАЛЬНЫЙ ФОРУМ РИЭЛТОРОВ
«РЕАЛИЗАЦИЯ ПРЕЗИДЕНТСКОЙ ПРОГРАММЫ «ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ»

_______________________________________________________________________________________________


Генеральный директор

ООО «Адалин – экспертиза собственности»

Председатель НП «Ярославская Региональная Коллегия Оценщиков»

ктн Н.Н. Афанасьева
ПРОБЛЕМЫ, СВЯЗАННЫЕ С ОЦЕНКОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Сложившаяся на сегодняшний день концепция системы ипотечного жилищного кредитования предусматривает целостную совокупность профессиональных участников, куда входят банки, строительные и страховые компании, оценщики, риэлторы, нотариусы, регистраторы и т.д. Важным звеном в этой цепи является оценка жилья для целей обеспечения залога при ипотечном кредитовании.
Разве можно было представить ещё несколько лет назад, что ипотечное кредитование в России будет пользоваться таким спросом и на сегодняшний день уже становится массовым явлением? Если раньше независимая оценка квартиры при сделках купли-продажи была не более чем исключением из правил, то сегодня покупка жилья с помощью ипотеки крайне редко обходится без участия оценщика. С одной стороны – это замечательно, с другой – возникает целый ряд проблем.

Ипотека сможет стать действительно массовой, если будет доступной широкому кругу потребителей. В свою очередь, добиться доступности ипотечного кредита можно, лишь сделав его технологичным на каждом участке. Основная проблема заключается в том, что одновременно с интенсивным развитием ипотеки все без исключения непосредственные участники этого процесса должны адаптировать свой бизнес к тем требованиям, которые ставит перед ними процедура приобретения жилья посредством ипотечного кредитования. И требования эти достаточно серьёзные.



Благодаря конструктивному взаимодействию между государством и оценщиками, процесс оценки имущества в последние годы стал гораздо более цивилизованным по сравнению с теми временами, когда независимая оценка в России только зарождалась. Сегодня деятельность оценщиков регламентируется соответствующим федеральным законом и стандартами в области оценки. Вместе с тем жизнь предъявляет к работе оценщиков новые требования, которые пока не учтены ни одним нормативным документом.

Оценщики, как и все остальные участники, также поставлены перед необходимостью кардинальной перестройки данного направления своей деятельности с целью достижения максимально возможной его технологичности. Со стороны оценщика делается всё для того, привлечь клиента наиболее выгодным по сравнению с конкурентами условиями и, в первую очередь, более низкой ценой за услуги и быстротой обслуживания. Однако оценщик – это не чернорабочий. Здесь привлечение «массовки» невозможно. В случае ипотечного кредитования ошибка оценщика может повлечь за собой крайне печальные последствия. Поэтому низкая цена и сжатые сроки входят в противоречие с качеством оказания услуг.

Устранения этого противоречия можно добиться путем внедрения новых технологий, которые позволяли бы оценщикам значительно сократить время подготовки отчёта об оценке и в более сжатые сроки предоставлять своим клиентам результаты оценки рыночной стоимости жилья.

Действующие сегодня стандарты оценки рассчитаны на индивидуальную оценку, поэтому применять их в ситуации массового производства, которая характерна для процесса оценки предметов залога в рамках ипотечного кредитования, чрезвычайнее неудобно. Причём не только самим оценщикам, но и заёмщикам, и банкам, и страховым компаниям. При этом информации, действительно необходимой банку для принятия решения о предоставлении кредита, в подобных отчётах не более 30-40%. Всё остальное – своего рода дань требованиям законодательства и стандартов оценки. Ту работу, которую можно выполнить за несколько часов, приходится выполнять за два-три рабочих дня. В противном случае – оценщик рискует оказаться нарушителем закона, да и банки такую оценку не примут. Таким образом, непроизводительные расходы оценщика составляют более половины времени, затрачиваемого на подготовку отчёта об оценке жилья для целей ипотечного кредитования.

Важным шагом в решении этой проблемы является создание унифицированных единых форм оценки типового жилья. Примерные формы этих максимально облегченных отчётов (для оценки квартиры и индивидуального жилого дома) согласованы со многими ипотечными банками, приняты и утверждены в качестве типовых форм для оценки жилого имущества, передаваемого в качестве обеспечения по ипотечному кредиту Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и включены в Стандарты выдачи ипотечных кредитов (http://www.ahml.ru/standard). Несомненно, необходимо обновление и доработка этих форм (дата создания - февраль 2004 г. - там и ссылки на старую редакцию закона об оценочной деятельности, и расчет в долларах США и т.п.).

Полагаю, что в случае использования оценщиками унифицированных единых форм оценки типового жилья, промежуток между началом осмотра объекта оценки и выдачей клиенту официального заключения об оценке может занимать не более двух-трех дней. Тем не менее, даже этот облегченный вариант кардинально не решает проблему снижения себестоимости услуги. Ведь законодательно установленные требования к содержанию и, следовательно, к наличию соответствующей информации в отчёте сохранились, поэтому трудозатраты оценщика на подготовку отчёта существенно не уменьшились.

Решение проблемы, на мой взгляд, кроется в том, оценщикам необходимо интенсифицировать свою работу, сохранив при этом необходимое качество оказываемых услуг. На примере нашей компании могу сказать, что разработка специальной программы для оценки жилой недвижимости позволила без ущерба качеству сократить сроки выполнения отчета с 5 до 3 рабочих дней, при этом стоимость оказания услуги сократилась с 3 500 до 2 500 рублей. В случае необходимости проведения срочной оценки мы готовы выполнить отчет за один рабочий день, но такая услуга будет стоить в 1,5-2 раза дороже.

Всё это говорит о том, что возможности для сокращения непроизводительных затрат оценщиков и снижения стоимости оценочных услуг имеются.


Много узких мест по-прежнему остается при взаимодействии с другими участниками технологической цепочки. Следует сразу отметить, что заемщик, который собственно и является заказчиком отчета, не предъявляет особых претензий к оценщикам: в любом случае он отдаст предпочтение той фирме, где стоимость услуг ниже, а сроки исполнения – короче.
Иные отношения складываются у оценщика с банками. Я не буду касаться вопросов аккредитации – еще пока не ясно - как будет выстраиваться порядок взаимодействия в связи со вступлением в силу новой редакции закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 27 июля 2006г. №157-ФЗ и утратой юридических лиц статуса субъекта оценочной деятельности. Остановлюсь лишь на чисто практических вопросах.
Во-первых, нам постоянно приходится сталкиваться с ситуацией, когда различные банки начинают предъявлять свои особые требования к отчетам. При этом эти требования часто оказываются диаметрально противоположными. Например, один из банков требует, чтобы в отчете была рассчитана ликвидационная стоимость, а другой – просит не включать это в отчет; одни банки принимают отчет в одном экземпляре, другим необходимо два или три экземпляра отчета об оценке; некоторые банки к отчету просят предоставить дополнительно в виде отдельной справки информацию о результатах оценки или о величине ликвидационной стоимости. Иногда просят результат представить именно в долларовом выражении, хотя с июня этого года не только оценщики предпочитают в качестве валюты отчета рубль РФ, но и цены предложений все более тяготеют к национальной валюте. Кроме различий в требованиях к оформлению отчета зачастую предъявляются и другие требования, выходящие иной раз за рамки здравого смысла (например, требование выполнить оценку с использованием всех трех подходов: не только сравнительного, который на текущий момент дает наиболее адекватный результат, но и доходный, а иногда и затратный подходы).

Совершенно ясно, что все это никак не может способствовать снижению себестоимости и сокращению сроков работ по оценке. Кстати, опыт работы показывает: чем более замысловаты и необоснованны требования банка к оформлению отчета, тем сложнее процедура получения ипотечного кредита в целом, то есть снижение конкурентоспособности этого банка.

Вторая проблема видится мне источником серьезного повода для тревоги.

Согласно законам ипотечного кредитования на стадии заключения договора о займе и залоге, фигура оценщика не обязательна – стороны сами договариваются об оценке залога. И если банки на сегодняшний день считают необходимым привлечь оценщика, то они должны быть чрезвычайно заинтересованные именно в адекватной работе экспертов по недвижимости.

Вместе с тем, мы уже неоднократно сталкивались с ситуацией, когда банк просит оценить стоимость квартиры повыше. Ситуация абсолютно непонятная. Для чего тогда банку нужен отчет об оценке – в качестве некоторой «индульгенции», перекладывающей ответственность на плечи оценщика? Может, в конкурентной борьбе за заемщика следует использовать собственные резервы?

Кроме того, здесь заложена опасность, о которой нас еще в самом начале становления ипотеки в России предупреждал Е.И. Нейман (вице-президент Российского общества оценщиков, президент Международной академии оценки и консалтинга, генеральный директор ЗАО «РОСЭКО»). При становлении массовой ипотеки в стране желание «подтянуть» стоимость чуть-чуть повыше незаметно, но неизбежно приведет к росту цен на жилье. А ведь у нас на сегодняшний день и без того хватает источников удорожания.


Оценщик, несмотря на то, что он аккредитован конкретным банком, работает по договору с конкретным заказчиком (заемщиком), которого сопровождает конкретный риэлтор, выступает в качестве независимого эксперта. То есть, соблюдая интересы всех сторон, оценщик, прежде всего, действует в рамках действующего законодательства и Стандартов. Поэтому все попытки повлиять на результаты оценки, заставить оценщиков работать в соответствии со своими сиюминутными выгодами могут в конечном итоге привести лишь к отрицательному результату.
В качестве примера действительно конструктивного и плодотворного сотрудничества можно привести сложившиеся партнерские отношения с Севергазбанком: все проблемы, связанные с оценкой, разрешаются в рабочем порядке и при полном взаимопонимании.
Другая часть проблем связана непосредственно с риэлторами. При этом проблема «оценить повыше» - здесь вообще не обсуждается.

Прежде всего, необходимо затронуть проблему подготовки документов. На самом деле проблемы как бы и нет: копии тех документов, которые должны быть предоставлены в банк (Свидетельство о госрегистрации права собственности; Технический паспорт и др.) должны быть предоставлены и оценщику. Если к нам попадают старые версии документов, копии которых мы обязательно приложим к отчету, банк этот отчет не примет. А переоформление отчета, связанное с любыми изменениями – за счет риэлтора.


Необходимо отметить и проблемы с осмотром объекта оценки. Зачастую оценщику для осмотра и фотографирования объекта оценки (а это процедура обязательная) приходится выезжать на объект неоднократно или часами ожидать у запертых дверей. Мне кажется, если риэлтор, сопровождающий ипотечную сделку, не может четко организовать выезд на объект, он должен в обязательном порядке компенсировать оценщику понесенные затраты (и не за счет клиента, а за свой счет).
Наиболее острой на сегодняшний день является проблема с отражением в отчете самовольных перепланировок. Оценщик в отчете отразит факт наличия не узаконенной перепланировки. Мы также укажем в отчете возможность узаконения и отметим, влияет ли эта перепланировка на увеличение или уменьшение рыночной стоимости квартиры. Однако сам факт наличия перепланировки оценщик отразить в отчете просто обязан. Банк сам примет решение о возможности предоставления кредита заемщику. А вот риэлторам перекладывать ответственность на оценщика, что именно по его вине не состоялась заветная сделка не просто неэтично. Ваш профессионализм должен подтверждаться вовсе не умением устроить липовый техпаспорт, найти оценщика посговорчивей, а помочь клиенту в кратчайшие сроки узаконить перепланировку. «Закон суров, но он – закон» - давайте соблюдать законы.

Хочется в этой связи отметить позитивный опыт взаимодействия с риэлторскими компаниями – членами НП Ярославская Региональная Гильдия Профессиональных Риэлторов. Поставив перед собой целью содействие развитию цивилизованного рынка недвижимости члены РГР оперативно и на высоком профессиональном уровне решают все проблемные вопросы, связанные с участием оценщика в технологической цепочке ипотечного кредитования.



Последний блок проблем связан с информационным обеспечением оценщика. На сегодняшний день ярославским оценщикам остается только мечтать о тех возможностях, которыми располагают московские компании. В связи с отсутствием на ярославском рынке качественных аналитических продуктов и целостных баз данных по жилой недвижимости каждая оценочная компания по-своему заполняет этот пробел, а высокий профессионализм нужен не только для оценки состояния и ценности объекта, но и для аналитических прогнозов. В результате страдает качество отчетов, а потенциал снижения себестоимости работ практически исчерпан.
В заключение хотелось бы выразить надежду на то, что обозначенные проблемы не оставят безучастными тех, кто имеет к ним самое непосредственное отношение. Это, в свою очередь, позволит объединить наши усилия по реализации программы «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».


скачать файл



Смотрите также:
«реализация президентской программы «доступное жилье»
90.39kb.
В связи с вышеизложенным, администрация Тверской области, региональное отделение Президентской программы, основываясь на решениях Круглого стола и поручении заместителя Губернатора И. В
120.07kb.
Семинар для административных команд оу реализация программы развития мбоу
49.43kb.
Аудио трансляции
53.44kb.
Среди значимой работы г. Томска в области архитектуры и градостроительства в 2009 году и задач на 2010 год является реализация муниципальной программы «Сохранение деревянного зодчества г. Томска»
70.88kb.
Вопросы активизации познавательной деятельности учащихся относятся к числу наиболее актуальных проблем современной педагогической науки и практики. Реализация принципа активности в обучении имеет большое значение, т к
120.29kb.
Совет по правам человека
562.84kb.
Доклад реализация целевой программы Калининградской области «Проведение капитального ремонта многоквартирных домов» на 2013-2015 годы в 2013 году
88.96kb.
Инструкция по работе с программой Главное окно программы Ввод и формирование надбавок
85.94kb.
Программы лояльности: когда цель оправдывает средства
118.23kb.
Цель исследований, представленных в докладе конструирование и практическая реализация модели языкового сознания (ЯС)
22.35kb.
Информация совет Программы родственных народов объявляет в 2014 году открытый конкурс на получение стипендии Программы родственных народов
42.68kb.